아무리 내가 소유하고 있는 부동산의 금액이 많이 올랐다 하더라도 이 양도소득세를 피할수 없다면 내주머니에 남는건 얼마 없겠지요. 내집값이 올라서 오른가격에 팔면 다 내꺼아닌가?? 왜 남는게 없는거지??
양도 소득세란 팔았을때 발생하는 소득에 대해 부과하는 국세이고요, 소득이 없다면 양도소득세는 부과되지 않습니다.
제대로 한번 들어가 볼까요.
토지, 건물, 부동산에관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도함으로서 발생한 소득에 대해 부과하는 국세입니다.현행 세법체계상 특별한 경제활동없이 단지 자산을 보유하고 있는 동안에 발생한 시세차익에 대한 세금을 이야기 합니다.
***과세대상***
토지와 건물
부동산에관한 권리
주식 또는 출자지분
기타자산
과세대상 자산을 양도합으로써 발생하는 소득이 있는 개인이 내야 하는 세금입니다.
우선 용어를 볼까요**
양도가액:부동산등을 양도하고그 대가로 받은 경제적 가치 즉 총수입금액
필요경비:부동산등을 취득하여 양도할 때까지 투입된 총비용.
(취득가액, 자본적 지출액, 양도비등)
취득가액:양도차액의 계산시 취득가액을 실거래가액으로 하는 경우 취득가액에는 취득한 부동산의 가액은 물론 취득시 납부한 취득세, 등록세와 중개보수및 등기전에 발생한 소송비와 화해비용도 포함됩니다.
자본적 지출액:필요경비로 공제되는 자본적 지출액(수선비,용도변경, 책권만기전 매각 차손등)
양도비:광고비, 양도 시 작성한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지세, 중개보수,증권거래세
장기보유 특별공제:3년 이상 보유한 토지와 건물의 양도에 한해 적용.
그러나 3년이상 보유한 토지와 건물의 양도라 할지라도 미등기자산, 비사업용 토지의 양도에는 배제됩니다.
양도소득기본공제:과세연도를 기준으로 양도횟수에 관계없이 거주자별로 1인당 1년에 250만원을 공제합니다.
첨부해야할 서류가 많아 복잡하므로 세무사에게 적당한 업무량을 부과하는 업체를 선택하셔야 합니다 .한 세무사가 과도하게 많은 사람의 세금 업무를 할경우,관리가 소홀해져 실수가 생길수 있답니다.
그 외에도 최종적으로 지불해야 할 소득세에 대해 많은 설명을 해주는 업체가 좋습니다.
세금이 어떻게 산정되었는지 확인하면 다음 번 양도소득세를 신고할 때 절세 방안을 마련할수 있답니다.
일단 면제 조건을 볼까요.
*1가구 1주택-양도하려는 부동산의 소유기간이 2년이넘어야 하며, 가격이 9억원이하이면 면제조건에 해당됩니다.
*1가구 2주택-1가구2주택인 경우에는 해당조건이 맞아야 면제를 받을수 있습니다.
조건1.일시적 1가구2주택:일시적 1가구 2주택이란 현재 거주중인 주택을 처분하지 못하고 새집으로 이사를 갈때를 일시적 1가구2주택이라 합니다. 일시적이란 단어가 붙어 있으니 기간에 대한 제한이 있겠죠? 새집으로 이사 후 전에 살던 집을 3년이내에 매도해야합니다.
조건2.결혼으로 인한 1가구2주택:내집은 1주택인데,1주택을 소유하고 있던 사람과 결혼을 하고나면 1가구2주택이 되어버리니 이때는 결혼한 날로부터 5년이내에 2주택중 1주택을 양도하면 면제를 받으실수 있습니다.
조건3.부모님 부양으로 인한 합가:부모님을 모시기위해 합가를 항 2주택이 되었을경우, 부모님의 연세가 만60세 이상이면서 5년이내에2주택중 1주택을 양도하면 면제가됩니다.
조건4.상속으로 인한 2주택:상속을 받아 2주택이 되셨다면, 2주택중 1주택을 양도해야 면제를 받을수 있습니다.
1주택은 양도받은 부동산이 아닌 기존소유중이던 부동산을 양도해야 면제에 해당되며, 양도받은 부동산을 매도시 소득세가 발생되니 잘 기억해두셔야 합니다.
계산방법중 주택일경우 기본 양도소득세 계산방법에서 세율과 장기보유특별공제는 알아둘필요가 있습니다.
세율은 양도차익의 금액에 따라서 차등세율을 적용하고요.
장기특별공제는 쉽게 풀이하자면 오랫동안 보유한 기간에 따라서 세금을 공제해주겠다는 뜻입니다.
한번 예를 들어볼까요?
1가구 2주택의 계산
A아파트 구입시기 2008년 6월
금액 1억 1150만원
매매가 2억 1000만원
부부공동명의 입니다.
B아파트 구입시기 2013년 2월
금액 1억 5300만원
부인명의 입니다.
현재 B아파트 거주중.. A아파트를 매매해야합니다.
양도소득세가 얼마나올까요??
계산하는 방법을 자세히 알아보겠습니다.
네 계산해보겠습니다.
잔금을 6월 이후로 지급받고 양도하는 경우에
그에 따른 1인당 소득세를 계산해 보면,
양도가액 210,000,000원
취득가액(-) 111,500,000원
필요경비(-) 3,345,000원 (대략 취득가액의 3%로 계산)
양도차익 95,155,000원
장기보유특별공제(-) 22,837,200원 (8년 이상 보유한 경우에 양도차익의 24%공제)
전체 양도소득금액 72,317,800원
1인당 양도소득금액 36,158,900원
기본공제(-) 2,500,000원
과세표준 33,658,900원
세율 15% (누진공제 108만원)
양도소득세 3,968,830원
지방소득세(+) 396,880원
1인당 총 부담세액 4,365,710원 입니다.
필요경비를 대략적으로 계산하였습니다만, 실제로 지급된 취,등록세, 법무사등기비, 부동산중개수수료, 자본적지출인 공사비와 인테리어 비용 등 보관된 영수증을 챙겨서 반영하면 위에서 계산한 부담세액보다 다소 달라집니다.